廣州市黃埔區(qū)人民政府 廣州開發(fā)區(qū)管委會關于印發(fā)廣州市黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)關于實施城市更新行動推進城市高質量發(fā)展的若干措施的通知
黃埔區(qū)各街道、鎮(zhèn)，區(qū)府屬各單位；廣州開發(fā)區(qū)管委會直屬各單位：
現將《廣州市黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)關于實施城市更新行動推進城市高質量發(fā)展的若干措施》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。執(zhí)行過程中如遇問題，請徑向區(qū)城市更新局反映。
廣州市黃埔區(qū)人民政府 廣州開發(fā)區(qū)管理委員會
2023年3月28日
廣州市黃埔區(qū)廣州開發(fā)區(qū)關于實施城市更新行動推進城市高質量發(fā)展的若干措施
為深入貫徹落實習近平生態(tài)文明思想、習近平總書記關于城市工作重要論述和關于廣州加快實現老城市新活力、“四個出新出彩”等重要指示精神，按照省、市、區(qū)關于高質量發(fā)展的工作部署，深化省“三舊”改造改革創(chuàng)新試點成果，結合實際，制定本措施。
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科學分片分類施策。深刻把握城市發(fā)展規(guī)律，把全周期管理理念貫穿城市更新工作全過程，堅持集約發(fā)展、統(tǒng)籌謀劃和“拆治興”并舉，加強歷史文化和自然生態(tài)保護，按照“保護優(yōu)先、規(guī)劃引領、因地制宜、分片施策、分類指導、分步推進”的原則有力有序實施城市更新行動。
海絲城片區(qū)緊盯“綜合更新、文化傳承”，著重推進低端低效物業(yè)和城中村改造，大力推進老舊社區(qū)微改造，加快推動珠江岸線企業(yè)搬遷改造和港口碼頭轉型升級，助推珠江黃金岸線黃埔段高質量發(fā)展；科學城片區(qū)緊抓“功能完善、補齊短板”，大力開展片區(qū)統(tǒng)籌、功能織補，補齊高端公共服務設施短板，提升科技創(chuàng)新配套、高端商業(yè)服務功能和居住空間承載力；知識城片區(qū)緊扣全域綜合整備，重點運用儲改結合、增存聯(lián)動，保障產業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新園區(qū)連片整體開發(fā)和農村集體經濟發(fā)展，實現地區(qū)功能和結構優(yōu)化調整，助力鄉(xiāng)村振興發(fā)展。
第二條 專班統(tǒng)籌強力推進。針對區(qū)重要城市更新業(yè)務和重點項目，實行“一業(yè)務一專班”“一部門一專班”“一方案一專班”模式，按照“否定存疑、提級管理”原則，統(tǒng)籌涉及城市更新的各相關職能部門、街道“有呼必應、有令必行”，高效推進項目審批建設。
第三條 堅持規(guī)劃引領管控。堅持國土空間規(guī)劃引領城市更新，按照框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提高質量的要求，探索構建國土空間規(guī)劃框總量、管底線、立目標，城市更新專項規(guī)劃定策略、劃重點、統(tǒng)配套，詳細規(guī)劃定功能、控指標、落設施的規(guī)劃管控傳導機制，形成空間一張圖、資源一本賬、項目一個庫、設施一張網、保護一清單的城市更新規(guī)劃引導格局。
第四條 探索舊改異地統(tǒng)籌。結合全區(qū)國土空間規(guī)劃布局，鼓勵涉及重點城市功能區(qū)、產業(yè)發(fā)展平臺、生態(tài)敏感地區(qū)等的舊村改造項目在全區(qū)范圍內異地統(tǒng)籌，探索通過土地等價騰挪置換、貨幣收購、國企做地等方式，優(yōu)化舊改項目用地功能，保障城市產業(yè)發(fā)展空間，實現土地集約節(jié)約利用和區(qū)域高質量發(fā)展。
第五條 強化方案并聯(lián)審批。舊城、舊村改造項目實施方案（含片區(qū)策劃方案）按照國土空間規(guī)劃管控要求，與項目詳細規(guī)劃（含控制性詳細規(guī)劃、更新單元詳細規(guī)劃）調整草案同步編制、并聯(lián)報批；項目實施方案（含片區(qū)策劃方案）與詳細規(guī)劃調整均涉及的交通影響、環(huán)境影響、洪澇安全、歷史文化遺產、樹木保護等專項評估事項實行一次審查；項目實施方案（含片區(qū)策劃方案）正式批復前，其詳細規(guī)劃調整方案原則上應通過區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議。
第六條 容缺受理信任審批。對已完成基礎數據確認、地價評估、實施方案批復前表決和留用地納入改造范圍表決、儲備用地使用征求意見、土地登記確權、實施方案公示、交通影響評估、安全評估、歷史文化遺產評估、樹木保護評估等工作的舊村改造項目，可納入綠色通道，充分運用告知承諾等方式，探索試行容缺受理、信任審批項目實施方案。
第七條 強基賦權提升效能。遵循“放權賦能、權責一致”的原則，將舊改項目涉及的地價評估、房屋和人口數據確認等事項歸由屬地街鎮(zhèn)審核，經街鎮(zhèn)報區(qū)政府后納入項目實施方案，進一步發(fā)揮基層工作主觀能動性，提升方案審批服務效能。
第八條 完善標準降低成本。
（一）已被政府征地補償的房屋，不得納入改造范圍；對已取得政府征拆回遷安置補償，在改造范圍內未有辦理房產權證（或宅基地證）房屋的戶，該戶不得計入以“戶”方式核定復建量的戶數統(tǒng)計，也不得計入符合“一戶一宅”的戶數統(tǒng)計；村民在舊村改造范圍內有未補償的合法住宅（有房產證或宅基地證的除外），原政府征地回遷安置面積（含棄產面積）未達到舊村改造復建量計算標準的，可按舊村改造復建量補齊差額。
（二）舊村改造項目原則上按照4年時間臨遷費核算改造成本。城市更新項目專項評估報告涉及改造成本核算的，應先行征求各行業(yè)主管部門意見后（審查必要性和建設標準），再委托第三方進行復核。
（三）專項評估報告涉及的改造成本對應融資面積按照不考慮舊改因素的融資地價進行折算，且對超出6億/平方公里標準部分，僅能通過融資產業(yè)載體進行平衡。因用地或規(guī)劃限制無法平衡改造成本的城市更新項目，經區(qū)城市更新領導小組專題會議審議，其改造范圍內的市政道路、河涌整治、高壓線遷改等公共性專項建設費用可不納入改造成本，由區(qū)財政承擔，具體工程由區(qū)相關部門負責實施。
第九條 優(yōu)化棄產處置方式。舊村改造項目如有超出回遷安置需要的棄產房屋面積，改造主體可參照我區(qū)農民集體所有土地征收補償指導意見有關房屋貨幣安置補償標準，從納入改造成本、轉為新增融資住宅銷售等方式平衡棄產貨幣安置費用，超出標準以外的費用由改造主體自行承擔。原則上按以上兩種方式計算后的項目總建筑面積不得高于項目原總建筑面積。
第十條 鼓勵增加公共用地。城市更新項目需進行土地置換的，如相互置換的用地最短直線距離不超過2千米，且置換后實施方案中的公益用地面積不少于建新區(qū)總用地面積30%，對用地類型為綠地、道路等公益用地的城市用地，可按毛用地面積相等的方式與政府用地進行置換。
第十一條 統(tǒng)籌解決規(guī)模缺口。納入市、區(qū)城市更新年度計劃的舊村改造項目因用地或規(guī)劃限制無法平衡改造成本，存在城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模缺口的，可結合項目進度申請新增建設用地預支規(guī)模。原則上項目實施方案已經區(qū)城市更新領導小組辦公室會議審議通過，可優(yōu)先分配預支規(guī)模。經區(qū)政府同意分配預支規(guī)模的，由屬地街鎮(zhèn)牽頭編制預支規(guī)模使用方案并報區(qū)規(guī)劃和自然資源部門審批。
第十二條 明確退征用地供給。支持舊村改造范圍內已完成標圖建庫的用地調整征地前置協(xié)商協(xié)議及退回用地報批規(guī)費。舊村改造范圍內已完成征地前置協(xié)商協(xié)議，但未完成農轉用及征收審批手續(xù)的用地，可調出原征地前置協(xié)商范圍并由改造主體按規(guī)定退還政府相應費用；已完成農轉用審批手續(xù)，但未完成法定土地儲備程序的，可由改造主體按規(guī)定退還政府相應費用，退還費用的地塊視作改造主體自行完善手續(xù)用地納入改造。
第十三條 加快用地報批進程。舊村改造項目實施方案（含片區(qū)策劃方案）經過區(qū)城市更新領導小組專題會議審議，且土地整備方案基本穩(wěn)定，可同步開展新增用地“農轉用”報批、集體土地完善轉用、集體建設用地轉為國有建設用地等用地組卷報批手續(xù)。
第十四條 優(yōu)化“首開先建”流程。聚焦村民回遷安置房建設，實行城市更新項目建設全流程信任籌建。對村民回遷需求迫切，經村集體申請，舊村項目實施方案中應編制復建安置區(qū)、公服設施的“首開先建”規(guī)劃建設專章（方案）。首開區(qū)范圍應具備合法建設用地手續(xù)，且須重點排查歷史文化遺產、古樹名木、古樹后續(xù)資源、大樹以及各類安全風險和隱患。“首開先建”規(guī)劃建設方案按程序提交區(qū)城市更新工作領導小組專題會議審議通過后，憑會議紀要、相關承諾等材料辦理相應的施工手續(xù)。
第十五條 助力產城職住平衡。
（一）對接企業(yè)員工居住需求。按照提前謀劃、分區(qū)布局、集中建設、統(tǒng)一管理的原則，支持村集體在屬地街鎮(zhèn)的指導下，統(tǒng)籌村民自住部分以外的復建回遷房按中小戶型集中規(guī)劃建設；根據區(qū)發(fā)改、工信、科技、商務等產業(yè)部門對我區(qū)企業(yè)員工租賃需求的統(tǒng)計情況，鼓勵區(qū)屬國企對統(tǒng)籌的復建回遷房進行規(guī)范化、集約化租賃運營和管理服務，并在一定期限后納入保障性住房管理。
（二）增加過渡性臨時住房。列入改造拆遷計劃的舊村項目應按照“因地制宜、分類指導”的原則開展動遷工作，涉及重大基礎設施和產業(yè)發(fā)展建設項目的地塊應按區(qū)相關要求推進簽約拆除工作；項目內其他地塊，特別是因用地、規(guī)劃手續(xù)等客觀因素不具備條件在短期內啟動建設的地塊，應重點推進簽約清零，在確保安全的前提下由屬地街鎮(zhèn)統(tǒng)籌改造主體或區(qū)屬國企負責已簽約后房屋的統(tǒng)一回收和裝修，集中用作項目改造期間的過渡性臨時住房，保障舊改村民及周邊企業(yè)員工的臨遷居住需要。
（三）規(guī)劃建設政策性住房。結合功能定位、產業(yè)布局、配套規(guī)劃，在重點產業(yè)集聚區(qū)中且具備承載條件的新批復舊村改造項目規(guī)劃配置不低于融資區(qū)住宅總建筑面積3%的政策性住房，建成后由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門指定單位以建安成本價回購。政策性住房須與當期融資區(qū)商品住房同步規(guī)劃、同樣標準、同等質量開發(fā)建設。
（四）規(guī)范回遷房屋管理。嚴格查處違法違規(guī)發(fā)布、撮合、代理無證買賣回遷房行為，嚴禁村集體、改造開發(fā)企業(yè)違規(guī)為回遷房提供辦理安置補償協(xié)議及買賣轉名等相關手續(xù)。舊村改造項目整體完成竣工驗收后，已完成“集轉國”手續(xù)的回遷安置房方可辦理補交土地出讓金手續(xù)。鼓勵回遷安置區(qū)實施物業(yè)管理，選聘物業(yè)服務企業(yè)提供優(yōu)質服務。
第十六條 強化拆遷資金保障。
（一）改造主體在舊村改造項目合作企業(yè)確認后6個月內須按照區(qū)城市更新工作領導小組專題會議審議通過的項目實施方案改造成本中的4年臨遷費標準向屬地街鎮(zhèn)繳納銀行無條件履約保函作為拆遷保證金，拆遷保證金可根據臨遷費發(fā)放進度逐期核銷，但須確保留有不少于1年臨遷費金額；在項目實施方案批復后，改造主體需在3個月內繳交復建安置資金，已繳納的拆遷保證金可相應抵扣或轉化為復建安置監(jiān)管資金。
（二）已批復的舊村改造項目實行分期建設的，當期安置地塊的復建安置監(jiān)管資金及項目拆遷費用須采用無條件銀行履約保函加現金方式足額繳存，其中現金比例不低于30%。
第十七條 提升資金使用效率。舊村改造項目在確保預售商品房后續(xù)建設資金充足和安全的前提下，允許項目改造實施主體申請?zhí)崛№椖咳谫Y區(qū)預售收入資金用于本項目復建安置區(qū)、融資區(qū)建設和本區(qū)其他舊村改造項目復建安置區(qū)建設。進一步探索創(chuàng)新復建安置資金繳存和監(jiān)管模式，提升資金使用和監(jiān)管效能，支持實力強、信譽高的建筑企業(yè)參與復建區(qū)和公服設施施工建設，加快安置房回遷。
第十八條 全力留存城市記憶。
（一）舊村、舊城項目實施方案中應委托具有相應資質條件的單位編制歷史文化遺產保護專章（方案）、樹木保護專章（方案）,歷史文化遺產、樹木保護方案取得相關職能部門意見后方能提交區(qū)城市更新領導小組會議審議。鼓勵對具備條件的歷史文化遺產活化利用。改造范圍內歷史文化保護對象的建筑面積可不計入項目新建計容建筑面積。
（二）嚴格落實劃定保護范圍和建設控制地帶等歷史文化遺產保護要求，如發(fā)現歷史文化遺產有損毀危險或未登記的具有保護價值的歷史文化遺產，應當立即停止施工和保護現場，并立即報告相應的行政主管部門。項目供地、施工建設前改造主體應按規(guī)定完成考古調查、勘探等工作。
（三）改造主體開展動遷和建設過程中須嚴格保護古樹名木、古樹后續(xù)資源、大樹等樹木。涉及樹木遷移、砍伐、保護工作的，優(yōu)選與樹木權屬人協(xié)商解決。若因客觀原因存在確實無法避讓的樹木，在確保存活率的前提下，須委托有資質單位制定保護性集中移植方案，并充分評估論證和按規(guī)定辦理審批手續(xù)。在獲批實施保護性移植前，項目改造主體須按要求嚴格落實原址保護措施和管護工作。
第十九條 加強韌性城市建設。鼓勵城市更新項目按照近自然、本地化、易維護、可持續(xù)的生態(tài)建設方式，優(yōu)化豎向空間，加強藍綠灰一體化海綿城市建設，落細海綿城市建設指標，配建排洪防澇設施，保障海綿城市建設效果；項目實施方案編制過程中應落實政府批復的水系規(guī)劃要求，如確有調整需要，水系規(guī)劃調整方案應先行提交區(qū)城市更新工作領導小組專題會議審議，再按水系規(guī)劃相關規(guī)定辦理調整手續(xù)。
第二十條 規(guī)范合作企業(yè)管理。
（一）納入市、區(qū)城市更新年度計劃的舊城全面改造項目可由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）按程序選定符合資質條件的區(qū)屬或市屬國企作為前期服務商，由其協(xié)助開展改造意愿征詢、標圖建庫申報、項目儲備庫和計劃申報、完善用地手續(xù)辦理，以及項目實施方案、控規(guī)調整方案及拆遷補償安置方案編制申報等前期服務工作。前期服務協(xié)議內應約定服務期限（含續(xù)約期限最長不超過3年）、主要工作內容、提前終止條件、違約責任等內容。
（二）舊村改造項目發(fā)生合作企業(yè)失信、資金斷鏈、破產、停工、拖欠臨遷費等重大風險問題，經農村集體申請，屬地街鎮(zhèn)審核，區(qū)城市更新部門確認報區(qū)政府后，農村集體可召開成員大會或成員代表會議（成員大會授權）對合作企業(yè)退出、確定新合作企業(yè)等事項進行表決。表決通過后，新合作企業(yè)經屬地街鎮(zhèn)審查后報區(qū)城市更新部門備案。
第二十一條 建立多方參與機制。健全群眾意見反饋評價機制，項目實施方案（含片區(qū)策劃方案）應在報送區(qū)城市更新工作領導小組會議審定前進行公示。區(qū)城市更新工作領導小組專題會議審議項目實施方案時應引入專家學者參加論證審議；鼓勵項目改造主體在舊村改造過程中集體表決、公告公示、簽約動遷、注銷產權等涉及集體或個人權益的重要環(huán)節(jié)辦理公證手續(xù)；屬地街鎮(zhèn)應指導村集體聘請具備資質的律師事務所、會計師事務所（或審計師事務所）等第三方服務機構協(xié)助村集體對項目實行全流程經營管理監(jiān)督和法律風險管控；屬地街鎮(zhèn)對舊村改造過程中發(fā)生的糾紛應當及時組織調解，或引導當事人通過仲裁、訴訟等法律途徑解決糾紛。
第二十二條 強化項目履約監(jiān)管。在項目實施方案批復后3個月內，由區(qū)城市更新部門代表區(qū)政府按要求與項目方簽訂城市更新改造項目實施監(jiān)管協(xié)議。區(qū)住房建設、綠化園林、文化文物、應急管理、自然資源、生態(tài)環(huán)境等相關行業(yè)主管部門以及屬地街鎮(zhèn)按照相關政策法規(guī)和監(jiān)管協(xié)議要求，各司其職對城市更新項目涉及的行業(yè)主管和職責領域實施具體監(jiān)督管理和巡查執(zhí)法，并在各自職責范圍內依法依規(guī)查處各類違法違規(guī)行為，對失信行為進行懲戒和約束。
本文件自印發(fā)之日起施行。區(qū)有關部門可根據實際需要，結合本部門職責，在本措施印發(fā)實施后制定相關工作指引、細則。其中直接涉及行政相對人權利義務的，由相應主管部門另行制定行政規(guī)范性文件予以細化落實。
