天津市濱海新區人民政府印發關于推進
濱海新區城市更新工作的實施意見
（試行）的通知
各開發區管委會，各委局、各街鎮、各單位：
現將《關于推進濱海新區城市更新工作的實施意見（試行）》印發給你們，望遵照執行。
天津市濱海新區人民政府
2021年3月8日
（此件主動公開）
關于推進濱海新區城市更新工作的實施意見
(試行)
為全面貫徹落實全市“雙城”發展戰略布局，推進美麗“濱城”建設，加快城市更新，提升城市品位，全力打造生態、智慧、港產城融合的宜居宜業美麗濱海新城，根據《天津濱海新區條例》等規定，結合濱海新區實際，制定本實施意見。
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深入落實習近平總書記對天津工作提出的“三個著力”重要要求和一系列重要指示批示精神，認真落實市委、市政府“雙城”發展部署，樹立經營城市理念，創新發展思路，構建“產業導入+公共設施建設+高品質社區建設”的城市開發新模式，大力實施城市更新行動，優化用地結構，提高土地利用效益,加快補齊“濱城”基礎設施和公共服務設施短板，推動城市發展由外延擴張向內涵提升轉變，實現城市精明增長和高質量發展，不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。
二、指導原則
（一）工作范疇
本實施意見所指“城市更新”是指基于城市產業升級、土地節約集約利用、環境改善、設施優化、空間品質提升等原因，對城市建成區成片連片區域進行拆除重建、綜合整治或兩者兼顧的規劃建設活動。
（二）實施范圍
將濱海新區范圍內（含管轄的開發區飛地）的舊工業園區、舊城區、軌道交通站點周邊、海河發展軸線兩側四類區域納入城市更新范圍。
（三）基本原則
1.政府引導、統籌實施
堅持區政府全面統籌、政策指導。各開發區和街鎮負責管轄范圍內城市更新的具體實施工作，協調更新試點片區與周邊區域關系，優化生產、生活、生態用地結構，實施項目全程監管。
2.市場運作、利益共享
鼓勵通過引入市場主體和社會資本，充分發揮市場主體在城市更新項目中土地資源優化配置的關鍵性作用。平衡市場主體、土地原權利人、政府三方利益，充分調動參與者積極性，實現多方主體共贏。
3.產業引領、人產城融合
突出實體經濟，落實片區產業定位，增加新型產業空間供給，實現產業轉型和有序升級。通過高品質社區打造，促進產業高質量發展，實現職住平衡和產城融合發展。
4.以人為本、生態優先
落實以人為本、生態文明的發展理念，激活城市活力，完善公共設施配套，提升城市品質和載體功能。筑牢片區生態基底，堅持生態優先，實現人與自然和諧發展。
5.試點運行、穩步推進
按照試點運行、封閉可控的原則，先期選取部分地區為試點,通過項目運作，探索城市更新路徑，完善城市更新政策制度體系,逐步擴大政策適用范圍。
三、規劃審批
（一）規劃編制
各開發區、各街鎮應在市規劃資源局濱海新區分局指導下,按照控規編制標準組織編制城市更新單元規劃（含控制性詳細規劃）。鼓勵通過“協商式規劃”等規劃創新手段，激發社會參與積極性，實現多元主體共同參與和多方共贏。經區政府批復的城市更新單元規劃做為城市更新實施的規劃依據。一個城市更新單元可包括一個或者多個城市更新項目。
（二）編制標準
1.城市更新單元范圍內整體綠地率相比更新前至少提升10%，鼓勵通過設置集中公園綠地、口袋公園、立體綠化、城市綠道等方式構建藍綠交織的綠地系統，建設公園城市。
2.城市更新單元內居住用地生活圈配套標準不得低于《城市居住區規劃設計標準》（GB50180-2018）要求，城市更新范圍內新建住宅建筑日照標準不應低于大寒日日照時數1小時。鼓勵通過設置鄰里中心的方式，提高公共設施服務能級和城市宜居水平。
3.城市更新單元涉及產業用地的，產業用地計容總建筑規模相比更新前至少增加20%，鼓勵產業用地在滿足環保、城市安全的前提下與其它用地混合使用，實現產城融合發展。
4.城市更新中應當采用綠色、低碳、智能技術，落實海綿城市、低碳城市、智慧城市等建設要求，鼓勵提高綠色建筑應用比例。
（三）審核審批
開發區規劃資源部門負責組織編制開發區范圍內城市更新單元規劃，履行公示、專家評審、征求部門意見并經開發區管委會同意后，報送市規劃資源局濱海新區分局審核，審核同意后報區政府批準方可實施。
街鎮會同市規劃資源局濱海新區分局組織編制開發區范圍外城市更新單元規劃，履行公示、專家評審、征求部門意見后，報區政府批準方可實施。
四、實施主體
（一）城市更新實施主體應編制完整的產業策劃方案，并應具備與城市更新項目規模相匹配的產業導入、運營等方面的能力和經驗。在滿足安全、環保相關要求的前提下，鼓勵優先導入高新技術和現代服務業。
（二）由開發區、街鎮組織編制城市更新實施主體招標方案，經市規劃資源局濱海新區分局審查同意并上報區政府批準后，由市規劃資源局濱海新區分局組織開發區、街鎮在濱海新區土地交易平臺進行公開招標。評標委員會由屬地（開發區管委會、街道辦事處、鎮政府）、土地權利人代表（由屬地政府負責選定）、專家以及規劃資源、住房建設、產業等更新片區相關主管部門組成，重點對規劃方案、產業策劃方案、拆遷安置方案、政府收益等內容進行綜合比選，確定最優城市更新項目實施主體。
五、土地出讓
（一）土地出讓方式
城市更新單元規劃經區政府批準后，由區政府組織實施城市更新項目范圍內房屋征收與補償工作,實施主體負責具體實施工作。達到供地條件后，對符合劃撥條件的,可采取劃撥方式供地;涉及經營性土地的，由實施主體作為土地受讓方與市規劃資源局濱海新區分局簽訂土地出讓合同或補充合同。可將更新項目周邊的“邊角地”“夾心地”“插花地”等不具備獨立開發條件的土地一并納入供地范圍，進行整體開發。
（二）土地價格計收
原工業、倉儲等產業用地和公益類設施用地更新為居住、商業等經營性用地的，應按照不少于新土地使用條件下土地評估地價與原土地使用條件下土地評估地價差額的50%補交土地出讓金；原工業、倉儲等產業用地更新為新型產業用地（M0）的，按照《關于支持新型產業用地高效復合利用暫行辦法》有關規定執行；原居住、商業等經營性用地為主進行城市更新的，應按照不少于新土地使用條件下土地評估地價的25%補交土地出讓金。由實施主體代建并無償移交政府部分的土地不計算土地出讓金。
（三）稅收政策
研究制定城市更新稅收支持政策，探索將城市更新項目所發生的土地整理費、土壤污染治理費、基礎設施費（開發小區外）等相關費用作為新項目建成銷售時對新項目征收土地增值稅計算扣除項目及增值稅扣減項目。實施主體用建造的本項目房地產安置回遷戶的，還遷安置用房按照銷售方式處理，按稅收相關規定確認收入，并確認為房地產開發項目的拆遷補償費。在支付拆遷補償費用時獲取的拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料經確認符合稅收相關規定的可作為合法有效憑據。由區稅務部門負責推動落實。
六、實施管理
（一）實施要求
1.實施城市更新應經房屋建筑面積占比百分之九十五以上且總人數百分之九十五以上的土地使用權人同意，實施主體與未簽約業主經充分協商仍協商不成的，可以向項目所在地的開發區、街鎮申請調解。經調解后仍協商不成的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市更新規劃的實施，可由區政府組織開發區、街鎮依照法律、行政法規對未簽約部分房屋實施征收，所發生的費用由實施主體承擔。
2.城市更新項目內產業項目、公益性公共服務設施及經營性設施需同期開發，產業項目、公益性公共服務設施竣工驗收時間不得晚于經營性項目竣工驗收時間。項目實施前，各開發區、街鎮負責與實施主體簽訂更新項目監管協議，具體明確建設內容、建設和銷售時序、產業準入、投資強度、運營管理等方面要求。
（二）職責分工
各開發區管委會負責組織管轄范圍內城市更新單元規劃編制、實施、產業準入、評估、全過程監管等工作;市規劃資源局濱海新區分局會同各街鎮負責管轄范圍內城市更新單元規劃編制、實施、評估工作；區產業部門會同各街鎮做好產業準入、評估等技術指導和監管工作；區住房建設部門負責對房屋拆遷、建設標準、房屋銷售等方面實施技術指導和監管；區公安部門負責社會維穩工作；區教育、衛生、交通、城市管理等部門負責對應代建設施的建設標準、驗收、接收和后期運營等工作；區其它部門依職責做好相關監管工作。
（三）容錯和獎勵機制
為營造“敢闖敢試”的工作氛圍，鼓勵擔當作為，對參與城市更新工作的部門、企業、干部因探索制度創新、經驗不足等非個人原因而產生的不良后果予以免責。對在城市更新工作中表現優異、成績突出或有重大貢獻的，給予表揚和獎勵。
七、其它要求
（一）本實施意見自發布之日起有效期五年，市規劃資源局濱海新區分局負責本實施意見的具體解釋工作，本實施意見未約定事項按照現有法律法規執行。
（二）根據工作需要,區有關部門可制定具體實施細則。若政策執行過程中發現問題，區有關部門應及時糾錯并提出政策修改建議，經區政府批準后對實施意見進行修訂。
