增府辦規(guī)〔2022〕9 號

廣州市增城區(qū)人民政府辦公室關于印發(fā)增城區(qū)有序推進舊村全面改造工作的實施意見的通知

 

各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，區(qū)政府各部門、各直屬機構：

《增城區(qū)有序推進舊村全面改造工作的實施意見》已經區(qū)政府同意，現印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局反映。

廣州市增城區(qū)人民政府辦公室

2022年12月12日

 

增城區(qū)有序推進舊村全面改造工作的實施意見

第一條（制定依據）為進一步明確增城區(qū)舊村全面改造項目實施有關事項，有序推進舊村全面改造工作，根據《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發(fā)展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）和《廣州市城市更新辦法》（廣州市人民政府令第134號）等城市更新政策文件精神，按照因地制宜、先行先試的原則，結合增城區(qū)實際，制定本意見。

第二條（適用范圍）增城區(qū)行政區(qū)域內的舊村全面改造項目（包括舊村整合周邊舊城、舊廠混合改造）適用本意見。

第三條（項目儲備庫管理）為科學有序推進城市更新工作，具備改造必要性和可行性的項目，經批準納入市項目儲備庫后方可開展前期工作。

第四條（負面清單）舊村全面改造項目屬于下列情形之一的，原則上不予申報市項目儲備庫：

（一）不符合國土空間規(guī)劃等相關管控要求的。

（二）遠離交通主干道、道路管網等市政配套設施不完善的。    

（三）行政村（或自然村）范圍內“三舊”改造標圖入庫地塊分布零散、土地整合難度大的。

（四）省、市文件規(guī)定的其他負面清單情形。

第五條（改造事項表決主體）舊村全面改造涉及相關事項的表決主體和程序按廣州市舊村改造村集體經濟組織決策事項表決有關規(guī)定執(zhí)行。如村集體經濟組織未選出成員代表的，成員代表會議表決的具體事項可由村民代表會議表決。以自然村（合作社）為單位實施改造的，相關事項須經改造范圍內村集體經濟組織成員表決。

舊村全面改造涉及整合周邊國有用地的，應充分保障國有土地房屋權屬人的知情權和參與權。鎮(zhèn)（街）可組織成立公眾咨詢委員會，對改造具體事項發(fā)表意見。經國有土地房屋權屬人90%以上且相應用地面積占國有用地總面積比例90%以上同意，可委托村集體經濟組織一并公開引入合作企業(yè)實施改造。

第六條（合理界定新增建筑）已納入市項目儲備庫的舊村全面改造項目開展基礎數據調查前，鎮(zhèn)（街）應發(fā)布含改造意愿、改造流程和調查范圍等事項的改造公告，同時明確暫停審批村民建房申請，屬于危房且房屋證件齊全或屬于危房且符合“一戶一宅”的，允許進行危房原址重建。發(fā)布改造公告后，未經批準的新建、擴建、改建和改變用途建筑部分不納入復建總量核算范圍。

第七條（基礎數據調查成果認定）鎮(zhèn)（街）負責組織基礎數據調查，形成調查成果征求相關職能部門意見后，向區(qū)城市更新主管部門申請公示。完成公示的調查成果由鎮(zhèn)（街）綜合確認并經村集體經濟組織出具書面具結書后，向區(qū)城市更新主管部門申請核查。核查合格的調查成果在政府門戶網站向社會公布。

第八條（集體土地上住宅復建總量核算）舊村改造范圍內集體土地上村民住宅復建量，原則上以可計基底總面積的3.5倍核算；平均層數（集體土地上村民住宅現狀建筑總面積/現狀建筑基底總面積）超3.5層的，可選擇以可計棟數乘以280平方米核算；同一項目只可以采用其中一種方式核算安置住宅復建總量。在不突破規(guī)劃控制建筑總量的情況下，復建總量可按不超過核算復建量10%的比例上浮后核定。住宅復建總量不含住宅公建配套建筑面積。

第九條（可計基底面積核算標準）集體土地上住宅（含宅基地、世居祖屋），符合以下情形之一的可核算為可計基底面積：

（一）有合法證明文件的，可按合法用地面積或現狀建筑基底面積核算。按現狀建筑基底面積核算，2009年12月31日前建成的，不得超過120平方米；2010年1月1日后建成的，不得超過80平方米。

（二）無合法證明文件、經村集體經濟組織批準或確認的，可按現狀建筑基底面積核算。其中2009年12月31日前建成的，不得超過120平方米；2010年1月1日至2019年12月31日期間建成、經村集體經濟組織和鎮(zhèn)（街）確認屬于“一戶一宅”建設并在村內公示無異議的，不得超過80平方米。

（三）無合法證明文件、由2戶以上村民共同建設、經村集體經濟組織和鎮(zhèn)（街）確認屬于“一戶一宅”建設并在村內公示無異議的，可按能提供證明的戶數核算。其中2009年12月31日前建成的，每戶不得超過120平方米；2010年1月1日至2019年12月31日期間建成的，每戶不得超過80平方米。

第十條（可計棟數核算標準）集體土地上住宅（含宅基地、世居祖屋），符合以下情形之一的可核算為可計棟數：

（一）有合法證明文件的，可核算為一棟；涉及多個合法用地證明文件的，可按證明文件宗數核算可計棟數。

（二）無合法證明文件、2009年12月31日前建成、經村集體經濟組織批準或確認的，可核算為一棟；2010年1月1日至2019年12月31日期間建成、經村集體經濟組織和鎮(zhèn)（街）確認屬于“一戶一宅”建設并在村內公示無異議的，可核算為一棟。

（三）無合法證明文件、由2戶以上村民共同建設且各有獨立門牌、經村集體經濟組織和鎮(zhèn)（街）確認屬于“一戶一宅”建設并在村內公示無異議的，可按能提供證明的戶數核算（每戶基底面積不得少于60平方米）。

第十一條（合法證明文件認定）本意見所稱“合法證明文件”包括房屋產權證、國有（集體）建設用地使用權證、不動產權證、宅基地證、村鎮(zhèn)建房許可證、政府建房批準文件、規(guī)劃報建批準文件等。其中屬于區(qū)政府（包括原增城縣、原增城市）或相關職能部門核發(fā)的，由區(qū)城市更新主管部門負責組織認定；屬于鎮(zhèn)（街）核發(fā)的，由項目當前所屬鎮(zhèn)（街）組織認定。相關文件無法核實或與現狀無法對應的，不能作為合法性認定依據。

第十二條（特殊類型基底認定）鎮(zhèn)（街）牽頭組織村集體經濟組織、基礎數據調查單位和區(qū)城市更新主管部門等，對改造范圍內占地面積超大、用途難以界定、已建設地基（包括現狀房屋倒塌但“二調”顯示有歷史基底）、已分配未建宅基地等特殊類型基底，根據有關權屬證明文件、“一戶一宅”建設證明、現狀用途和結構、周邊建設狀況、違法用地和違法建設查處情況等進行專項認定。認定結果經村內公示無異議后，在基礎數據調查成果中單列。

第十三條（“戶”認定標準）世居祖屋一棟計為一戶，村民符合以下條件之一的可認定為一戶：

（一）夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶。

（二）有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶。

（三）獨生子女結婚后可以繼續(xù)與父母為一戶，也可單獨立戶。

（四）離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶。

戶數認定結果由村集體經濟組織與鎮(zhèn)（街）確認并在村內公示，僅用于復建總量核算，不作為具體拆遷補償安置依據。

第十四條（集體土地上住宅改造成本核算標準）集體土地上住宅（含宅基地、世居祖屋）改造成本按以下標準核算：

（一）住宅房屋有合法證明文件的，現狀建筑面積中證載（批準）部分，復建費用和臨遷費計入改造成本。

（二）住宅房屋無合法證明文件的，可計基底面積三層半以下現狀建筑面積部分，復建費用和臨遷費計入改造成本。

（三）核定的住宅復建總量大于按復建費用計入改造成本的面積部分為權益面積。權益面積建設費用單價按復建住宅建設費用單價與房屋建安成本補償（1500元/平方米）的差額計算，計入改造成本。其中扣減的房屋建安成本補償（1500元/平方米）由村民自籌，不計入改造成本。

（四）村民住宅現狀建筑面積大于按復建費用計入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本，不計臨遷費。

（五）臨遷費單價為30元/平方米，按48個月計算。如項目規(guī)模較大、實施整體改造（改造范圍內拆遷補償安置協議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算。

第十五條（集體經濟物業(yè)復建總量和改造成本核算標準）集體經濟物業(yè)復建總量按建筑面積或用地面積（僅限有合法用地證明文件）兩種方式核算，同一宗地只能選擇一種方式核算。

（一）按建筑面積核算：

1.有合法證明文件的，現狀建筑中合法部分按1:1核算復建量，復建費用和臨遷費計入改造成本。證載（批準）面積大于現狀建筑面積部分可計為權益面積，建設費用自籌，不計入改造成本。

2.無合法證明文件（含現狀建筑面積大于證載或批準面積部分）的，2009年12月31日前建成部分，全部按照現有建筑面積2:1核算復建量，準予復建部分的復建費用和臨遷費計入改造成本，不予復建部分按1500元/平方米給予房屋建安成本補償，計入改造成本。2010年1月1日后建成部分，不予核算復建量，不計入改造成本。

3.臨遷費單價為45元/平方米，按48個月計算，如項目規(guī)模較大、實施整體改造（改造范圍內拆遷補償安置協議整體簽約率超過80%后出讓融資地塊），可按60個月計算。

（二）按用地面積核算：

按證載（批準）用地面積每畝400平方米核算集體經濟物業(yè)面積，建設費用計入改造成本，臨遷費按本條第（一）款計算，計入改造成本；或按證載（批準）用地面積容積率1.8（毛）計算權益面積，其建設費用自籌，不計入改造成本。

第十六條（整合周邊國有土地上住宅復建總量及改造成本核算標準）舊村全面改造項目涉及整合周邊國有土地上住宅的，可參照廣州市、增城區(qū)國有土地上房屋規(guī)劃建設管理有關規(guī)定核算復建總量和改造成本；也可參照《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》或《廣州市城市更新舊城鎮(zhèn)改造項目成本核算編審技術指引（2020年版）》等文件規(guī)定的補償標準核算。按照貨幣補償標準計入改造成本的，相關建構筑物不再復建安置。

第十七條（國有土地上非住宅用地復建總量及改造成本核算標準）舊村全面改造項目整合周邊國有舊廠房等非住宅用地的，村集體經濟組織或改造主體應與相關權屬人簽訂書面協議。復建總量和改造成本按本意見第十五條標準核算；也可由專業(yè)機構對原用途土地和房屋價值進行評估補償，補償款計入改造成本，相關建構筑物不再復建安置。

第十八條（留用地復建總量和改造成本核算標準）為平衡開發(fā)強度，舊村全面改造項目原則上應將未開發(fā)留用地納入改造范圍。為確保全區(qū)留用地統籌開發(fā)標準前后一致，納入改造范圍的留用地（含留用地欠賬指標）按每畝400平方米核算集體經濟物業(yè)面積，建設費用計入改造成本。該部分物業(yè)用途由村集體經濟組織成員代表會議表決確定，交付時確權登記到村集體經濟組織名下，視為已繳納土地出讓金。

第十九條（拆遷補償安置方案）拆遷補償安置方案（含具體細化的補償標準和操作辦法）由鎮(zhèn)（街）指導村集體經濟組織在不突破復建總量和改造成本的前提下自行統籌實施。

第二十條（建設用地規(guī)模調節(jié)機制）符合以下情形的，可根據鎮(zhèn)(街）內部建設用地規(guī)模調節(jié)平衡原則，按程序和權限修改土地利用總體規(guī)劃。

（一）符合“三地”（邊角地、夾心地、插花地）標準，單塊面積不超過3畝、累計面積不超過改造范圍內“三舊”改造標圖入庫面積10%的。

（二）對確需實施改造，但因不符合土地利用總體規(guī)劃而無法納入“三舊”改造標圖入庫范圍的。

第二十一條（土地置換整合）在符合規(guī)劃、權屬清晰、雙方自愿、價值相當、面積相近的前提下，允許標圖入庫范圍內的建設用地之間或標圖入庫范圍內建設用地與標圖入庫范圍外建設用地之間進行空間位置互換。同一改造項目范圍內相同面積用地，視為價值相當。各類用地（包括舊村場用地、留用地、整合周邊用地、政府儲備地等）空間位置互換后，按批復生效的項目實施方案確定的規(guī)劃用途辦理供地手續(xù)。

第二十二條（土地連片整合）因用地和規(guī)劃條件限制，無法滿足拆遷安置需要或無法實現資金平衡的舊村全面改造項目，政府可通過征收、留用地欠賬指標落地等方式整合村屬范圍內符合國土空間總體規(guī)劃（城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃）的其他用地作為安置和公益設施用地，采用協議或劃撥方式納入舊村全面改造一并實施建設，也可通過政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式在全區(qū)統籌平衡。通過政府征收方式整合納入改造范圍的村屬用地不安排留用地指標，相關征收費用按有關標準計入改造成本。

第二十三條（土地整合管控要求）舊村全面改造涉及整合鄰近國有用地的，原則上被整合的國有用地（不含“三地”）不超過項目改造范圍總面積的10%。

第二十四條（配置政府性房源）土地利用現狀為非建設用地納入舊村改造范圍的，其報批所需的建設用地規(guī)模和農轉用、耕地、水田等指標，按購買調劑規(guī)模和指標的價格折算為政府投入參與改造，所對應的融資面積可由改造主體代建，建成后由政府指定的機構按成本價回購，用作發(fā)展主導產業(yè)、征地拆遷安置、吸引專業(yè)人才的政府性房源。

舊村全面改造范圍內詳細規(guī)劃建設量超出項目自身改造建設量的規(guī)劃節(jié)余，優(yōu)先用于政策性住房配置，可由改造主體負責建成后交由政府指定的機構按成本價回購。

第二十五條（專項評估及認定）舊村全面改造涉及的各類專項評估報告由鎮(zhèn)（街）或改造主體組織編制。相關部門根據職能和有關文件對評估報告的合理性、技術標準進行行政審查。區(qū)城市更新主管部門組織第三方機構對專項評估涉及的改造成本進行審核。

（一）社會風險穩(wěn)定評估報告由鎮(zhèn)（街）組織審核。

（二）舊村全面改造項目用地涉及《廣東省實施〈中華人民共和國土壤污染防治法〉辦法》（第21號）第三十七條規(guī)定情形的，需在供地前完成土壤污染狀況初步調查報告，報市生態(tài)環(huán)境局增城分局會同市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局評審通過后，作為地塊再開發(fā)利用的依據；經初步調查存在污染的，需按規(guī)定完成土壤污染狀況詳細調查、風險評估及修復工作，報市級生態(tài)環(huán)境部門會同市規(guī)劃和自然資源部門評審通過后，作為地塊再開發(fā)利用的依據，未達到土壤污染風險評估報告確定風險管控、修復目標的建設用地地塊，禁止開工建設任何與風險管控、修復無關的項目。

（三）不良地質評估報告由鎮(zhèn)（街）按《廣州市規(guī)劃和自然資源局關于加強工程建設項目地質災害危險性評估技術審查和監(jiān)督管理工作的通知》（穗規(guī)劃資源字〔2019〕100號）組織審核。

（四）為區(qū)域服務的大型市政基礎設施和公建配套設施等公益性專項建設評估報告由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局牽頭組織相關部門審核。

（五）歷史文物、歷史建筑等歷史文化遺產保護專項和樹木保護專項分別由區(qū)文化廣電旅游體育局、市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局、區(qū)林業(yè)園林局等相關主管部門組織審核。

除上述專項評估外，確因項目實際需要開展其他專項評估的，由鎮(zhèn)（街）組織編制專項評估的必要性論證報告，經征詢相關主管部門意見后，提交區(qū)城市更新工作領導小組會議審議。

第二十六條（專項評估批后監(jiān)管）項目改造完成后，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局負責對專項評估中工程類建設項目是否符合批復方案建設標準進行核驗。建設標準低于專項評估報告標準、實際費用明顯低于改造成本的，差額部分所對應的融資建筑量由政府收回。

第二十七條（特殊成本情形）舊村全面改造項目應嚴格按照廣州市舊村莊全面改造成本核算有關文件和本意見計算改造成本。確需增加特殊成本的，由鎮(zhèn)（街）結合項目實際進行充分論證，經區(qū)城市更新工作領導小組會議審核后報區(qū)政府審定。

第二十八條（詳細規(guī)劃和項目方案并聯審議）涉及詳細規(guī)劃調整或詳細規(guī)劃未覆蓋的舊村全面改造項目，詳細規(guī)劃方案、片區(qū)策劃方案、項目實施方案可同步編制，同步審查，同步審議，在詳細規(guī)劃依法批準后審定片區(qū)策劃方案、項目實施方案。

第二十九條（方案審批和生效）為提高審批質量，項目基礎數據調查成果公布后，可先行審核復建總量和土地整備方案，作為制定具體拆遷補償安置標準和編制項目實施方案的參考依據。

實施方案經區(qū)城市更新工作領導小組審議并整體批復后，在3年內經改造范圍內村集體經濟組織成員和世居祖屋權屬人80%以上以及納入改造范圍的國有土地房屋權屬人90%以上且相應用地面積占國有用地總面積比例90%以上表決通過的，批復生效實施。

第三十條（有序實施改造）實施方案應根據項目實際情況制定分期、分區(qū)改造計劃。項目批復生效實施后，分期或分區(qū)權屬人80%以上簽訂拆遷補償安置協議的，方可啟動房屋拆遷。

村集體經濟組織應將集體經濟物業(yè)用地、留用地、空地等作為啟動地塊先行拆遷，優(yōu)先建設復建安置區(qū)、公建配套設施等，形成動遷示范效應。

第三十一條（方案生效后供地）復建安置地塊劃撥給村集體經濟組織或由其成立的全資子公司；融資地塊可協議出讓給村集體經濟組織或由其成立的全資子公司、村集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司、或者村集體經濟組織與公開選擇的市場主體約定作為開發(fā)建設單位的一方。

第三十二條（融資地價評估影響因素）融資地塊協議出讓的土地出讓金按考慮綜合因素后評估地價的20%測算,計入改造成本。

區(qū)城市更新主管部門可委托相關專業(yè)機構探索研究拆遷補償安置、開發(fā)周期等綜合因素對舊村全面改造融資地價評估的影響，量化核算融資地價與公開市場熟地評估價的比例關系。

第三十三條（明確責任分工）區(qū)城市更新主管部門負責改造范圍內標圖入庫調整、組織申請納入市項目儲備庫、組織基礎數據調查成果核查及公布、協調推進實施方案報批等工作。探索完善舊村全面改造項目審批機制，通過主動服務、優(yōu)化程序、創(chuàng)新監(jiān)管等措施推動項目有序實施。

鎮(zhèn)（街）是舊村全面改造工作第一責任主體，主要負責人應親自部署和參與，組建高素質工作隊伍，具體指導村集體經濟組織開展改造意愿表決、基礎數據調查、選擇合作（意向）企業(yè)、拆遷補償安置、專項評估、信訪維穩(wěn)等工作，加強村班子成員思想、作風等紀律管理。

區(qū)發(fā)展改革局、區(qū)教育局、區(qū)科技工業(yè)商務和信息化局、區(qū)司法局、區(qū)財政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、區(qū)交通運輸局、區(qū)水務局、 區(qū)農業(yè)農村局、區(qū)文化廣電旅游體育局、區(qū)市場監(jiān)督管理局、區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局、區(qū)林業(yè)和園林局、市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局、市生態(tài)環(huán)境局增城分局、開發(fā)區(qū)投資促進局、開發(fā)區(qū)科技創(chuàng)新局、區(qū)稅務局等相關職能部門密切配合做好基礎數據共享、違法建設控制、專項評估、方案審核及項目實施等工作。

第三十四條（加強合作企業(yè)監(jiān)管）舊村全面改造項目引入合作企業(yè)2年內實施方案未獲批復的，經區(qū)政府同意后，村集體經濟組織成員可表決終止合作，相關投資風險由合作企業(yè)承擔。在項目復建安置房和公建配套設施未完成竣工驗收前，合作企業(yè)以股權轉讓等方式轉讓項目的，該合作企業(yè)及其關聯企業(yè)原則上3年內不得參與我區(qū)新增舊村全面改造項目。

第三十五條（加強實施監(jiān)管）區(qū)城市更新主管部門及鎮(zhèn)（街）負責舊村全面改造項目的監(jiān)督管理工作，在舊村全面改造項目實施方案批復后3個月內與項目改造主體簽訂監(jiān)管協議，明確具體監(jiān)管措施及相關責任義務。區(qū)城市更新主管部門負責制定監(jiān)管協議范本。

第三十六條（防范廉政風險）舊村全面改造必須充分保障改造相關利益關系人的知情權和參與權。改造意愿表決情況、基礎數據調查成果、引入合作意向企業(yè)和合作企業(yè)情況、實施方案和拆遷補償安置方案表決等重大事項和重要環(huán)節(jié)必須進行公示，實現“陽光改造”。鎮(zhèn)（街）可視情況對公示和表決情況委托公證處進行公證。

區(qū)紀委監(jiān)委部門對舊村全面改造項目加強監(jiān)察，堅決查處改造過程中的違紀違法行為，確保“廉潔改造”。

第三十七條（加強歷史文化遺產和樹木資源保護）舊村全面改造項目應加強歷史文化遺產和樹木資源保護，在基礎數據調查過程中詳細登記相關信息，在實施方案中科學編制歷史文化遺產和樹木保護專章。專章內容應充分征求相關職能部門意見并經專家論證等程序，實現人居環(huán)境提升與傳統文化延續(xù)的和諧共生。

第三十八條（生效時間和有效期）本意見自發(fā)布之日起施行，有效期3年，《增城區(qū)加快推進舊村全面改造工作的實施意見（試行）》（增府辦規(guī)〔2020〕6號）同時廢止。省、市城市更新政策有調整變化的，按照調整后的省、市城市更新政策執(zhí)行。

公開方式：主動公開

　　廣州市增城區(qū)人民政府辦公室綜合二科        2022年12月12日印發(fā)