各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
《關于支持實施城市更新行動若干政策措施》已經省政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。
海南省人民政府辦公廳
2025年5月26日
（此件主動公開）
關于支持實施城市更新行動若干政策措施
為深入貫徹黨的二十大、二十屆三中全會關于實施城市更新行動的重要決策部署和習近平總書記在聽取海南省委和省政府工作匯報時的重要講話精神，落實省委、省政府工作安排，主動適應城市發展模式深刻轉型，滿足人民群眾日益增長的美好生活需要，更好發揮政策引領作用，大力實施城市更新行動，帶動促進有效投資，增強發展潛力、優化發展空間，提高城市宜居水平和安全韌性，加快推進海南自由貿易港建設，結合我省實際，制定以下政策措施。
一、增強規劃引領作用
（一）科學編制城市更新專項規劃。堅持規劃先行，持續提升城市規劃理念，將綠色、智慧、韌性、文化底蘊、歷史傳承和熱帶特色資源環境與城市更新工作相融合。各市縣依據國土空間總體規劃，因地制宜組織編制城市更新專項規劃，合理劃定城市更新單元，統籌指導、有序推進城市更新工作。（責任單位：省住房城鄉建設廳、省自然資源和規劃廳，各市縣人民政府）
（二）優化規劃編制實施管理。各市縣可采取單元+地塊分層級詳細規劃編制方式，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實際需求，編制更新地區詳細規劃。在單元層級詳細規劃中，明確單元主導功能、管控要求等，預留彈性空間；在地塊層級詳細規劃中，明確保留、改造、拆除的更新區域和地下空間開發利用范圍；合理確定用地性質和地塊建筑密度、高度、容積率和綠地率等指標，細化用途混合或兼容要求，推進土地混合利用。城市更新實施主管部門應當依據詳細規劃及任務要求同步制定城市更新實施方案，將城市體檢作為編制實施方案的基礎，落實好年度計劃、土地供應、資金統籌、時序安排以及項目建設、管理、運營要求等內容。堅持墾地融合理念，依據市縣國土空間總體規劃和城市更新專項規劃，合理制定墾區更新實施方案，納入市縣城市更新計劃統籌實施。（責任單位：省自然資源和規劃廳、省住房城鄉建設廳、省農墾投資控股集團有限公司，各市縣人民政府）
（三）優化容積率計算規則。城市更新項目新增補的市政基礎設施和公共服務設施占地面積(含建筑投影面積)在300平方米（含）以下的，地上建筑面積可作為獎勵面積，不計入容積率。推進老舊廠區轉型升級，在保障建筑質量安全的前提下，鼓勵對原有合法廠房進行隔層改造、功能調整。推進“清涼城市”建設，對原有建筑加裝連廊、電梯等配套設施，允許增設的地上停車庫、配電房“下改上”等不計入容積率。（責任單位：省自然資源和規劃廳、省住房城鄉建設廳，各市縣人民政府）
二、完善土地供給保障
（四）優化項目土地政策。城市更新項目涉及土地出讓的，各市縣可結合實際情況合理確定競買保證金。鼓勵在城市更新項目中合理開發利用地下空間，各市縣可根據當地基準地價和不動產交易實際，評估后確定國有建設用地地下空間使用權價格，并充分考慮成本差異，實行地價向下遞減的優惠政策。除國家另有規定外，新開發利用地下三層及以下可免收土地出讓價款（租金）。城市更新項目涉及拆除重建、改變土地用途的，可以按照《海南自由貿易港土地管理條例》等有關規定，依據詳細規劃重新確定土地的規劃條件，重新設定出讓年期，涉及的土地價款應當按照規定評估確定后繳交。（責任單位：省自然資源和規劃廳，各市縣人民政府）
（五）完善存量用地政策。實行城市更新存量用地用途轉換期政策，既有建筑在符合規劃且不改變用地主體的條件下，用于發展新產業、新業態，享受按原用途、原權利類型使用土地的5年過渡期政策，過渡期滿和涉及轉讓需辦理用地手續的，按新用途、新權利類型、市場價，以協議方式辦理。城市更新項目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等不具備單獨建設條件的零星土地（累計面積不超過城市更新項目總面積的10%），確實無法按宗地單獨供地的，可按劃撥或協議出讓方式供應給土地使用者。在實施城市更新過程中，對于歷史形成的沒有合法用地手續的建設用地，根據尊重歷史、公平公正、包容審慎的原則，按照有關規定妥善處理。（責任單位：省自然資源和規劃廳、省住房城鄉建設廳，各市縣人民政府）
（六）探索多種供地方式。在先行確定規劃指標、合作單位選擇條件和凈地出讓等前提下，按照提前公告、公開擇優原則，通過競爭性準入機制組織采用公開招標、邀請招標、競爭性磋商等方式，選擇優質合作單位，相應城市更新項目內土地可依法實施綜合評價出讓或帶設計方案出讓。原土地使用權人改變土地用途、原劃撥土地使用權人申請辦理協議出讓、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓的，經依法批準，可采用協議出讓方式辦理出讓手續，但劃撥決定書、出讓合同、法律法規明確規定應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。協議出讓受讓人為原土地使用權人或原土地使用權人組建的聯合體、設立新公司的，可以簡化申請改變土地用途、簽訂變更協議的辦理程序。（責任單位：省自然資源和規劃廳，各市縣人民政府）
（七）探索跨項目統籌運作。城市更新可探索在各市縣轄區范圍內跨項目統籌、開發運營一體化的運作模式，實行統一規劃、統一實施、統一運營。探索片區更新“肥瘦搭配”、跨項目統籌運作模式，對更新改造任務重、經濟無法平衡的，可與儲備地塊統籌聯動改造，實現綜合平衡。（責任單位：省自然資源和規劃廳、省住房城鄉建設廳，各市縣人民政府）
三、創新項目監管模式
（八）納入省重大項目管理。支持符合條件的城市更新項目納入省重大項目，依法依規給予資金、用地、用林等方面支持，并通過重大項目快速反應協調機制推動解決項目推進過程中存在的堵點、難題。各市縣應建立城市更新項目審批“綠色通道”，強化部門協同，壓縮審批時限，全面提升項目審批效率，確保城市更新項目快速落地實施。（責任單位：省發展改革委、省自然資源和規劃廳、省住房城鄉建設廳、省營商環境建設廳，各市縣人民政府）
（九）提高項目審批服務效能。優化建設工程項目設計方案的審查程序。用地單位可憑土地出讓合同等材料辦理建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證等審批手續。由同一主體實施的更新單元、單元內多個更新項目可采取整體打包方式統一立項、招標、竣工驗收，加速推進城市更新項目落地實施。（責任單位：省自然資源和規劃廳、省財政廳、省營商環境建設廳、省住房城鄉建設廳，各市縣人民政府）
（十）鼓勵實施綠色低碳建造。積極推廣博鰲零碳示范區改造經驗，推進城市更新領域城鎮既有建筑改造升級，提升城鎮新建建筑節能降碳水平，打造宜居、綠色、低碳的未來社區。鼓勵結合綠色低碳建筑認定評價實際，對二星級及以上綠色建筑、超低（近零、零）能耗建筑、低碳（近零碳、零碳）建筑按規定落實相關信貸政策支持。（責任單位：省住房城鄉建設廳、省委金融辦、中國人民銀行海南省分行、海南金融監管局，各市縣人民政府）
（十一）優化安置方式。充分保障被征遷居民選擇安置方式的自主權和相關合法權益，促進城市更新項目平穩有序開展。在推動城市更新過程中，涉及被征遷居民安置的，可采用房票安置或“以購代建”方式安置，鼓勵收購商品房用于城中村改造安置房。（責任單位：省住房城鄉建設廳，各市縣人民政府）
（十二）優化商品房配建項目監管。在落實現有政策基礎上，優化調整監管賬戶監管額度內的資金撥付，各市縣可根據實際，在項目主體結構封頂、完成外立面裝飾、竣工驗收、取得竣工備案表等環節調整資金撥付節點與比例，減輕項目企業資金流動性壓力。（責任單位：省住房城鄉建設廳，各市縣人民政府）
（十三）推進新型住宅建設。支持各市縣在城市更新項目中探索建設立體生態住宅項目，出臺相應技術導則，注重從設計上提升住宅品質。優化住宅項目容積率等計算規則，促進住宅更新換代，推動住宅高質量發展，改善人居環境。（責任單位：省住房城鄉建設廳、省自然資源和規劃廳，各市縣人民政府）
四、強化資金多渠道保障
（十四）加大資金支持力度。對于年度上繳省級土地出讓收入比2024年增長超過10%的市縣，省財政結合各市縣城市更新增量收入情況予以補助。支持符合條件的城市更新項目申報發行新增地方政府專項債券，鼓勵將專項債券用作項目資本金，省財政按照相關規定給予貼息支持。各市縣要落實項目資金平衡責任，統籌城鎮保障性安居工程等各級財政補助資金，按規定用途向符合條件的城市更新項目予以支持和傾斜。積極爭取超長期特別國債、中央預算內投資、城市更新示范獎補等中央資金支持，用好“兩重”“兩新”國家政策窗口期，謀劃實施一批城市更新改造的好項目，提前做好項目儲備和申報工作。（責任單位：省財政廳、省自然資源和規劃廳、省發展改革委、省住房城鄉建設廳，各市縣人民政府）
（十五）健全多元投融資機制。支持更多民營企業等社會資本參與城市更新領域項目謀劃、建設和運營。鼓勵各市縣通過政企合作、特許經營、企業承包、自主更新等方式，吸引社會資本投入。鼓勵省屬企業、屬地國有企業牽頭發起設立城市更新基金。行業主管部門要積極謀劃實施城市更新，建立城市更新項目庫，推送金融機構服務對接。鼓勵金融機構根據城市更新項目長期綜合運營等特點，開發專門金融產品，提供財務顧問服務，設計綜合金融服務方案，組合運用多種融資工具，建立城市更新項目貸款綠色審批通道，加快貸款投放力度，推進業務創新、流程創新。對融資規模較大的項目，可采取銀團貸款模式給予支持。支持符合條件的城市更新項目申報不動產投資信托基金（REITs）等。（責任單位：省委金融辦、中國人民銀行海南省分行、海南金融監管局、中國證監會海南監管局、省發展改革委、省住房城鄉建設廳，各市縣人民政府）
（十六）落實稅費優惠政策。城市更新項目符合國家有關規定的，按規定享受行政事業性收費和政府性基金相關優惠政策。在同一城市更新項目內，涉及多宗土地的拆除重建類項目可以一幅多宗方式掛牌出讓土地，同步采用配建模式推進項目配套基礎設施、公共服務設施建設，可整體核發一個建設工程規劃許可證。依法依規落實城市更新項目可享受的稅收優惠支持政策，符合國家和省有關城鎮低效用地再開發政策的，按有關政策給予支持。（責任單位：省財政廳、省自然資源和規劃廳、省稅務局，各市縣人民政府）
五、完善工作推進機制
（十七）加強組織領導。由省住房城鄉建設廳牽頭，會同省委金融辦、省發展改革委、省營商環境建設廳、省自然資源和規劃廳、省財政廳、省稅務局、中國人民銀行海南省分行、海南金融監管局、中國證監會海南監管局等有關部門建立省級城市更新協調服務機制，統籌推進全省城市更新工作，推動政策落地見效。協調機制下設工作專班，專班設在省住房城鄉建設廳，各有關部門要落實城市更新職責，形成合力。各市縣要建立快速高效的決策協調工作機制，聚焦片區城市更新，協調解決重大問題，加速項目落地實施。（責任單位：省住房城鄉建設廳等省級城市更新協調服務機制成員單位，各市縣人民政府）
（十八）強化人才支撐。組建省級城市更新專家智庫，發揮行業協會作用，為城市更新政策研究、項目建設實施等提供智力支持，指導市縣做好頂層設計、項目組織實施等工作。加強對相關領域行業管理人員、技術服務人員的培訓，全面提高推動城市更新工作能力水平。（責任單位：省住房城鄉建設廳，各市縣人民政府）
（十九）堅持系統推進。提高城市規劃建設治理水平，推進全生命周期管理理念，積極穩妥實施城市更新行動。要以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，聚焦片區城市更新，統籌推進既有建筑改造利用、城鎮老舊小區改造、城中村改造、城市危舊房改造等重點任務，加快消除風險隱患；加強歷史文化保護傳承，筑牢城市安全發展基礎；系統推進城市結構優化、功能完善、文脈賡續、品質提升，打造宜居、韌性、智慧城市。（責任單位：省住房城鄉建設廳，各市縣人民政府）
（二十）做好宣傳引導。各市縣、各有關部門要將共建共治共享理念貫穿城市更新工作全過程，加大對國家及我省城市更新政策的宣傳力度，廣泛采用“互聯網+”、交互式、體驗式等多種形式，收集民生訴求和市民建議，鼓勵公眾參與，營造良好輿論氛圍。（責任單位：省住房城鄉建設廳，各市縣人民政府）
本政策措施自公布之日起施行，有效期3年。
