客戶問(wèn)題

1. 資源底數(shù)不清，難以形成可決策、可交易的項(xiàng)目清單

市政公共資源分散在不同部門和單位，財(cái)務(wù)賬、資產(chǎn)賬、實(shí)物賬與運(yùn)營(yíng)臺(tái)賬口徑不一，部分資源未入賬、未確權(quán)或缺少完整建設(shè)及運(yùn)營(yíng)資料；資產(chǎn)與資源、公益功能與經(jīng)營(yíng)功能、所有權(quán)與管理權(quán)之間界面模糊，導(dǎo)致“有什么、在哪里、誰(shuí)管理、誰(shuí)使用、能否盤活、價(jià)值多少”無(wú)法準(zhǔn)確回答。

2. 盤活對(duì)象與法律邊界識(shí)別不足

部分項(xiàng)目將公共資源有償使用、國(guó)有資產(chǎn)出租處置、特許經(jīng)營(yíng)、政府采購(gòu)、土地使用權(quán)配置等不同制度混同，未能根據(jù)資源屬性、權(quán)屬狀態(tài)、收費(fèi)性質(zhì)和公共服務(wù)責(zé)任選擇正確路徑。對(duì)資源是否具有相對(duì)稀缺性、是否主要由部分社會(huì)公眾使用、是否允許收費(fèi)或經(jīng)營(yíng)、是否需要履行規(guī)劃及行業(yè)審批等缺少系統(tǒng)論證，容易出現(xiàn)適用依據(jù)不足或交易邊界不清。

3. 收益基礎(chǔ)薄弱，價(jià)值評(píng)估與交易條件脫節(jié)

既有收入數(shù)據(jù)不完整，需求預(yù)測(cè)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)成本和改造投入缺少支撐；僅以賬面價(jià)值或未來(lái)收入總額確定交易底價(jià)，未充分考慮公共服務(wù)約束、經(jīng)營(yíng)期限、必要投入、稅費(fèi)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及合理回報(bào)。部分項(xiàng)目單體規(guī)模小、收益單一，缺少資源組合和業(yè)態(tài)導(dǎo)入，難以形成市場(chǎng)吸引力。

4. 實(shí)施程序不完整，部門協(xié)同和公開交易難度較大

項(xiàng)目往往同時(shí)涉及發(fā)展改革、財(cái)政、國(guó)資、自然資源、住建、城管、交通、人防、園林、審計(jì)及行業(yè)主管部門。授權(quán)主體、實(shí)施主體、資產(chǎn)管理單位和運(yùn)營(yíng)主體職責(zé)不清，方案論證、價(jià)值評(píng)估、決策審批、公眾意見、公開交易、合同簽訂及收入收繳之間銜接不足，影響實(shí)施效率和合規(guī)性。

5. 重交易、輕運(yùn)營(yíng)，全周期監(jiān)管機(jī)制缺失

交易完成后，對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公益保障、價(jià)格調(diào)整、設(shè)施維護(hù)、改造投資、績(jī)效考核、信息報(bào)送、收益歸集、違約處置和期滿移交缺少可執(zhí)行安排。若將融資額度或一次性回收資金作為唯一目標(biāo)，可能形成經(jīng)營(yíng)期過(guò)長(zhǎng)、現(xiàn)金流透支、服務(wù)質(zhì)量下降、國(guó)有權(quán)益受損或新增隱性債務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)。

方案方法

一、建立“資源—資產(chǎn)—項(xiàng)目”三級(jí)臺(tái)賬

以財(cái)政部關(guān)于市政公共資源有償使用收入和市政基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的制度要求為基礎(chǔ)，統(tǒng)一清查口徑和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)資源名稱、坐落位置、數(shù)量規(guī)模、形成方式、權(quán)屬依據(jù)、管理單位、使用狀態(tài)、收費(fèi)依據(jù)、收入成本、合同關(guān)系、債權(quán)債務(wù)、改造需求及限制條件進(jìn)行穿透式梳理。通過(guò)實(shí)物核查、資料核驗(yàn)、訪談?wù){(diào)研和數(shù)據(jù)交叉驗(yàn)證，形成資源總臺(tái)賬、問(wèn)題臺(tái)賬和盤活項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)。

二、構(gòu)建“合規(guī)性×收益性×實(shí)施性×公共性”篩選模型

對(duì)擬盤活資源開展四維評(píng)價(jià)：一是核驗(yàn)權(quán)屬、用途、收費(fèi)和授權(quán)依據(jù)，判斷能否依法配置使用權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)益；二是測(cè)算需求、收入、成本、投資和合理回報(bào)，判斷現(xiàn)金流可持續(xù)性；三是評(píng)估資料完整度、審批難度、交易條件和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度，判斷近期落地能力；四是識(shí)別基本公共服務(wù)、價(jià)格承受能力、安全運(yùn)行和普惠要求，明確不可轉(zhuǎn)移的政府監(jiān)管責(zé)任。根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果將項(xiàng)目劃分為“近期實(shí)施、整改后實(shí)施、培育提升、暫不盤活”四類，避免為盤活而盤活。

三、實(shí)行“一類資源一套規(guī)則、一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)方案”

根據(jù)資源法律屬性和盤活目標(biāo)，選擇與項(xiàng)目相匹配的實(shí)施工具。對(duì)具備有償使用條件的市政公共資源，依法設(shè)計(jì)一定期限內(nèi)的使用權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)益配置；對(duì)權(quán)屬清晰的經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)，可結(jié)合授權(quán)體系采用租賃、委托運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)規(guī)范交易或?qū)I(yè)化整合；對(duì)閑置低效設(shè)施，可先完善手續(xù)、實(shí)施改造升級(jí)和業(yè)態(tài)重塑；對(duì)現(xiàn)金流穩(wěn)定且符合條件的成熟基礎(chǔ)設(shè)施，可進(jìn)一步研究資產(chǎn)證券化或基礎(chǔ)設(shè)施REITs等資本化路徑。涉及特許經(jīng)營(yíng)、政府采購(gòu)、國(guó)有資產(chǎn)交易、土地及規(guī)劃管理的，分別適用相應(yīng)制度，不以“有償使用”替代法定程序。

四、開展資產(chǎn)組合與價(jià)值提升設(shè)計(jì)

圍繞“使用者付費(fèi)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)收入能夠覆蓋必要成本、投資及合理回報(bào)”的原則，對(duì)同類分散資源實(shí)施規(guī)?；?，對(duì)收益較弱但具有協(xié)同關(guān)系的資源進(jìn)行合理組合，并通過(guò)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)、空間復(fù)合利用、節(jié)能改造、服務(wù)場(chǎng)景升級(jí)和專業(yè)運(yùn)營(yíng)降本增效提升價(jià)值。組合設(shè)計(jì)堅(jiān)持權(quán)屬清晰、關(guān)聯(lián)合理、風(fēng)險(xiǎn)可隔離，不以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不當(dāng)補(bǔ)貼無(wú)收益項(xiàng)目，不虛增收入，不將財(cái)政承諾作為項(xiàng)目收益來(lái)源。

五、形成可評(píng)估、可競(jìng)爭(zhēng)、可履約的交易結(jié)構(gòu)

以盡職調(diào)查和財(cái)務(wù)測(cè)算為基礎(chǔ)，明確盤活范圍、經(jīng)營(yíng)期限、權(quán)利清單、禁止事項(xiàng)、存量債務(wù)、必要投資、價(jià)格與調(diào)價(jià)機(jī)制、有償使用費(fèi)或交易價(jià)款、支付安排、履約擔(dān)保、公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、績(jī)效考核、收益歸集、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、違約退出和期滿移交。依法履行財(cái)務(wù)審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估或價(jià)值評(píng)估、核準(zhǔn)備案、集體決策及政府審批程序，并通過(guò)公共資源交易平臺(tái)、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)或其他法定公開渠道選擇運(yùn)營(yíng)主體，保證信息披露充分、交易規(guī)則公平、價(jià)格形成透明。

六、設(shè)置財(cái)政、債務(wù)和融資合規(guī)防火墻

市政公共資源有償使用收入按照政府非稅收入和預(yù)算管理要求收繳、入庫(kù)和使用，不得坐收坐支、體外循環(huán)或由運(yùn)營(yíng)主體截留；

項(xiàng)目原則上以使用者付費(fèi)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)收入為基礎(chǔ)，不設(shè)置政府回購(gòu)、保底收益、明股實(shí)債、違規(guī)擔(dān)?；蚱渌纬傻胤秸[性債務(wù)的安排；

融資規(guī)模由金融機(jī)構(gòu)基于項(xiàng)目現(xiàn)金流、合同權(quán)利和風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)立審查，不預(yù)設(shè)固定融資比例，不將融資能否實(shí)現(xiàn)作為政府兜底事項(xiàng)；

經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)等能否融資及擔(dān)保登記，應(yīng)結(jié)合權(quán)利性質(zhì)、合同約定和金融機(jī)構(gòu)要求專項(xiàng)論證；融資期限不得超過(guò)剩余經(jīng)營(yíng)期限，并建立償債覆蓋、資金賬戶和重大事項(xiàng)監(jiān)測(cè)機(jī)制；

盤活回收資金按照預(yù)算、國(guó)資和債務(wù)管理規(guī)定使用，優(yōu)先支持項(xiàng)目必要支出、存量風(fēng)險(xiǎn)化解和符合要求的新項(xiàng)目建設(shè)，形成“盤活存量—回收資金—擴(kuò)大有效投資”的良性循環(huán)。

七、建立全過(guò)程績(jī)效監(jiān)管與動(dòng)態(tài)糾偏機(jī)制

建立政府主管部門、實(shí)施主體、資產(chǎn)管理單位和運(yùn)營(yíng)主體權(quán)責(zé)清單，將服務(wù)數(shù)量、服務(wù)質(zhì)量、安全環(huán)保、設(shè)施完好率、價(jià)格執(zhí)行、投訴處理、投資完成、經(jīng)營(yíng)績(jī)效和信息公開納入考核。通過(guò)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)平臺(tái)、專項(xiàng)審計(jì)、年度評(píng)估、公眾監(jiān)督和中期評(píng)估開展動(dòng)態(tài)監(jiān)管；對(duì)績(jī)效偏差設(shè)置限期整改、扣減收益、動(dòng)用擔(dān)保、臨時(shí)接管、提前終止等分級(jí)措施，確保盤活不削弱公共服務(wù)、不損害國(guó)有權(quán)益。

八、提供“咨詢統(tǒng)籌+專業(yè)協(xié)同+實(shí)施陪跑”服務(wù)

由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌政策、財(cái)務(wù)、投融資、交易與運(yùn)營(yíng)方案，協(xié)同法律、審計(jì)、評(píng)估、工程及行業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)，形成統(tǒng)一的數(shù)據(jù)底稿、邊界條件和工作計(jì)劃。咨詢服務(wù)貫穿資源清查、方案編制、部門溝通、專家論證、決策報(bào)批、交易文件編制、市場(chǎng)測(cè)試、談判簽約和運(yùn)營(yíng)移交，減少多專業(yè)成果相互矛盾和項(xiàng)目落地?cái)帱c(diǎn)。

實(shí)施路徑

1. 項(xiàng)目啟動(dòng)與機(jī)制建立

   明確盤活目標(biāo)、工作范圍、牽頭部門、實(shí)施主體及參與單位，建立跨部門協(xié)調(diào)機(jī)制、資料清單、決策路徑和項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。

2. 資源清查與盡職調(diào)查

   歸集資產(chǎn)財(cái)務(wù)、權(quán)屬、規(guī)劃建設(shè)、收費(fèi)運(yùn)營(yíng)、合同債務(wù)及訴訟資料，開展現(xiàn)場(chǎng)核查和管理訪談，形成資源、資產(chǎn)、問(wèn)題三類臺(tái)賬。

3. 合規(guī)診斷與權(quán)屬完善

   識(shí)別資源性質(zhì)、管理權(quán)限、收費(fèi)依據(jù)和法定程序，提出確權(quán)登記、資料補(bǔ)正、用途調(diào)整、歷史合同處置及債權(quán)債務(wù)安排建議。

4. 項(xiàng)目篩選與分類培育

   利用四維篩選模型評(píng)估合規(guī)性、收益性、實(shí)施性和公共性，形成近期實(shí)施、整改實(shí)施、培育提升和暫緩盤活的項(xiàng)目清單。

5. 市場(chǎng)測(cè)試與價(jià)值測(cè)算

   開展需求分析、同類項(xiàng)目調(diào)研和潛在運(yùn)營(yíng)方訪談，構(gòu)建收入、成本、投資、稅費(fèi)和敏感性模型，為期限、底價(jià)及交易條件提供依據(jù)。

6. 盤活模式與實(shí)施方案設(shè)計(jì)

   比較有償使用、租賃運(yùn)營(yíng)、委托運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)權(quán)交易、改造提升及專業(yè)化整合等路徑，明確授權(quán)關(guān)系、項(xiàng)目邊界、交易結(jié)構(gòu)、公共服務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)分配。

7. 評(píng)估論證與決策報(bào)批

   銜接審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估或價(jià)值評(píng)估，組織專家論證和必要的公眾意見征求，完成部門會(huì)簽、集體決策及政府或有權(quán)機(jī)構(gòu)審批。

8. 公開交易與協(xié)議簽署

   編制交易公告、資格條件、評(píng)審辦法和有償使用或運(yùn)營(yíng)協(xié)議，通過(guò)法定公開渠道遴選運(yùn)營(yíng)主體，協(xié)助澄清答疑、競(jìng)爭(zhēng)談判和合同簽署。

9. 交割移交與融資協(xié)同

   核對(duì)價(jià)款及有償使用費(fèi)繳納、履約擔(dān)保、資產(chǎn)資料和運(yùn)營(yíng)接口，協(xié)助運(yùn)營(yíng)主體與金融機(jī)構(gòu)開展市場(chǎng)化融資對(duì)接，但不作融資承諾或政府增信安排。

10. 運(yùn)營(yíng)監(jiān)管與后評(píng)價(jià)

    建立績(jī)效指標(biāo)、數(shù)據(jù)報(bào)送、財(cái)務(wù)監(jiān)管、價(jià)格調(diào)整、設(shè)施維護(hù)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和退出移交機(jī)制，定期評(píng)估公共服務(wù)、經(jīng)營(yíng)效益和國(guó)有權(quán)益實(shí)現(xiàn)情況。

主要交付

• 市政公共資源清查工作方案及資料清單
• 權(quán)屬完善、手續(xù)補(bǔ)正和歷史遺留問(wèn)題處置建議
• 市場(chǎng)測(cè)試、需求分析及潛在運(yùn)營(yíng)主體調(diào)研報(bào)告
• 項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算及敏感性分析模型
• 資產(chǎn)評(píng)估或價(jià)值評(píng)估工作
• 市政公共資源有償使用實(shí)施方案
• 專家論證、部門會(huì)簽、公眾意見及決策報(bào)批支持文件
• 公開交易文件、遴選規(guī)則及有償使用或運(yùn)營(yíng)協(xié)議
• 項(xiàng)目交割移交方案、履約監(jiān)管辦法及績(jī)效考核指標(biāo)體系
• 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、年度評(píng)估、中期評(píng)估及退出移交機(jī)制
• 項(xiàng)目融資對(duì)接材料及金融機(jī)構(gòu)溝通支持文件